LE BAILEMPHYTÉOTIQUE – Que faut-il savoir ?
Il existe plusieurs types de bail : le bailemphytéotique, le bail commercial, et le bail d’habitation (bail civil).
Le bail commercial a une durée de 9 ans (renouvelable) avec interdiction d’y construire et la sous location est assujettie à une autorisation préalable du bailleur. Les droits du preneur sont encadrés : Aménagements avec accord du bailleur ; Sous-location possible mais réglementée ; Cession du bail liée au fonds de commerce. Les charges sont partagées entre le bailleur et le preneur selon la répartition contractuelle.
Dans le bail commercial, les droits sont partagés et il y équilibre des pouvoirs entrele bailleur et le preneur.
Pour le bail d’habitation (civil), les objectifs sont totalement différents : le but est de loger une famille, sa durée est de 3 ans renouvelable ; il est très protecteur du locataire et les loyers sont encadrés.
Le bail emphytéotique, aussi appelé emphytéose, est un contrat de location immobilière de longue durée, d'une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. Il confère à l'emphytéote, le locataire, un droit réel sur le bien, lui permettant d'effectuer des améliorations et des constructions, mais aussi l'obligeant à entretenir et à payer une redevance au bailleur en l’occurrence à l'Etat du Sénégal. À la fin du bail, les constructions reviennent au bailleur sans indemnité, sauf convention contraire.
Le bail est un droit d'usage temporaire accordé par l'État, tandis que le Titre foncier est un titre de propriété définitif et inaliénable.
Avantages du bail emphytéotique pour le preneur
§ L'emphytéote est quasi-propriétaire du bien.
§ L’emphytéote peut effectuer lestravaux qu’il souhaite sans autorisation préalable du propriétaire tant que ceux-ci contribuent à l’amélioration du bien.
§ L'emphytéote peut mener à bien ses projets d'aménagement.
§ L'emphytéote peut hypothéquer son droit, ou encore sous louer lebien.
§ La redevance à payer par rapport à un loyer traditionnel représenteun montant relativement faible.
§ Le bail emphytéotique donne accès à des terrains ou bâtiments situésdans des emplacements potentiellement prisés.
§ L’emphytéote peut bénéficier d’avantages fiscaux, notamment enmatière d’amortissement des investissements réalisés.
§ Grâce à la longue durée du bail, l’emphytéote peut amortir largementses investissements d'amélioration et d’entretien nécessaires à sa jouissance.
§ Selon les termes du contrat, l’emphytéote peut avoir le droit derécupérer une partie de la plus-value du bien immobilier, ou même d’acquérir la propriété du bien à la fin du bail à un prix révisé. Cette possibilité de valorisation du capital investi est un atout majeur.
Inconvénients du bail emphytéotique pour le preneur
§ La seule action qui lui estimpossible à l’emphytéote est de vendre le bien.
§ Le contrat peut imposer desrestrictions concernant l’utilisation du bien et les aménagements possibles.
§ L'emphytéote a obligationsnotamment en termes d’entretien, de rénovation et d'aménagement du bien, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
§ Les travaux réalisés parl’emphytéote sont, à l’issue du contrat, propriétés du bailleur.
§ Le non-respect des clauses dubail, comme celles liées aux obligations d'entretien, le bailleur pourrait intenter une résiliation anticipée du contrat.
§ Ce type de contrat engage surplusieurs décennies, voire presque un siècle ; l'impact de décisions prises aujourd'hui peut perdurer et influencer la viabilité économique et
physique du bien immobilier.
Pour l’emphytéote, il est crucial de prévenir les complicationsinattendues ultérieures. Il devra être accompagné par des experts en droit immobilier lors de la négociation et de la rédaction du bail emphytéotique. Il faut aussi faire recours aux compétences architecturales requises pour ajuster précisément le site identifié aux provisions spécifiques relatives notamment aux droits et obligations associés au contrat de bail.